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Hauskauf, nicht genehmigter Dachausbau

Verkauf eines Hauses mit nicht genehmigtem Dachausbau

Die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung als Wohnung stellt eine Eigenschaft im Sinne des Kaufrechts dar, die für den Käufer eines Hauses von wesentlicher Bedeutung ist. Daher hat der Verkäufer dem Käufer unaufgefordert zu offenbaren, wenn für Teile des zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes (hier ausgebautes Dachgeschoss) keine Baugenehmigung vorliegt. Hieran ändert nach Auffassung des Oberlandesgerichts Köln auch nichts, wenn der Dachausbau und die Nutzung als Wohnung nachträglich genehmigungsfähig sind. Ein Sachmangel liegt schon deshalb vor, weil die Baubehörde bis zur Genehmigung die Nutzung des Wohnraums untersagen kann.

In einem derartigen Fall kann der Käufer den Kaufvertrag rückgängig machen und Ersatz des gesamten ihm durch die Nichterfüllung entstandenen Schadens verlangen oder das fehlerhafte Kaufobjekt behalten und Ausgleich für den Minderwert fordern. Dieser bemisst sich danach, welchen Betrag der Käufer aufwenden müsste, um die "schwarz" erstellte Wohnfläche in einen baugenehmigungsfähigen Zustand zu bringen.

Urteil des OLG Köln vom 17.02.1999 13 U 174/98 Hausbesitzer Zeitung Heft 2/2000, Seite 14 ZMR 1999, 756

OLG Köln

13 U 174/98

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